A partir del 16 de junio de 2019, todas las operaciones hipotecarias que se lleven a cabo en nuestro país estarán sujetas a nuevas reglas, pero ¿en qué afectan al consumidor?
Mayor protección, amplias posibilidades de elección y mayor transparencia, entre las principales ventajas para el cliente.
Estrenamos nuestro blog con una de las noticias más esperadas del sector inmobiliario: la nueva Ley de los Contratos de Crédito Inmobiliario, comúnmente llamada Ley Hipotecaria.
En términos generales, los principales objetivos de esta reforma son:
- Incrementar la transparencia del sistema,
- Reducir la fuerte litigiosidad desatada por las cláusulas bancarias abusivas; y
- Aplicar las reglas de juego que ya operan en el resto de Europa.
Ante este esperanzador panorama, en GAIA Homes nos hemos dado a la tarea de recopilar 9 modificaciones que más te afectan como consumidor:
1. GASTOS ASOCIADOS
Hasta ahora, el cliente pagaba todos los gastos asociados a la contratación de un crédito hipotecario.
Con la nueva normativa, la distribución de los gastos hipotecarios obligará al banco a pagar la gestoría, el registro y la notaría, así como el el impuesto de actos jurídicos documentados; mientras que el cliente deberá abonar la tasación, aunque ya hay varias entidades bancarias que asumen este coste (algunas incluso si se realiza con otro banco): Santander, CaixaBank, Ibercaja, BBVA, ING, Banco Pichincha, MyInvestor y Openban.
Según los expertos, esto conllevará un ahorro para el cliente de entre 500 y 1,000 euros.
Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que el notario remitirá al correo electrónico del cliente (de forma gratuita).
2. REQUISITOS DE SOLVENCIA MÁS ESTRICTOS
El banco está obligado a realizar un test de solvencia, sin coste para el cliente, que tendrá en cuenta, entre otros aspectos, «la situación de empleo, los ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos». Si se prevé que el pago del crédito se va a prolongar más allá de la jubilación, se debe tener en cuenta el nivel previsible de ingresos entonces.
Y, muy importante, la evaluación de solvencia no puede basarse en la aportación inicial a la compra por parte del deudor. Tampoco servirá la previsión de que el bien aumentará su valor en el futuro, excepto si la hipoteca se otorga para la construcción o la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.
3. PROHIBICIÓN DE VENTA CRUZADA
En principio, la norma prohíbe la vinculación de productos a la contratación de un préstamo hipotecario. Es decir, se prohíbe a los bancos que obliguen al cliente a contratar otro producto para poder firmar su hipoteca (seguros, planes de pensiones, tarjetas, etc).
Sin embargo, el texto no impide que el banco aplique bonificaciones en el diferencial del préstamos por cada producto -combinado o externo- que el cliente decida contratar.
Como protección adicional, en el caso del seguro de hogar, el cliente podrá presentar una póliza de otra entidad con las mismas o mejores condiciones y su banco tendrá que aceptarla sin empeorarle la oferta propuesta.
4. MAYOR PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR
- Información más clara: El cliente deberá recibir información más detallada y transparente de todas las condiciones recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), así como la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), y que sustituyen a las antiguas FIPER. El banco también debe aportar al cliente los índices oficiales de referencia que se utilizan para fijar el tipo de interés, la explicación sobre el vencimiento anticipado, el préstamo en moneda extranjera, reembolso anticipado, la distribución de gastos, el cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo hipotecario, además del importe de cada cuota y su periodicidad. En el caso de interés variable, estos documentos también incluyen una simulación de cómo variará el interés de la hipoteca ante diferentes escenarios de evolución en los tipos de interés.
- Plazo de estudio de la información: El cliente recibirá la información al menos diez días antes de la firma de la escritura, tiempo en el podrá consultar, preguntar y requerir a la entidad cuantas respuestas necesite para tomar la decisión. La nueva Ley Hipotecaria otorga a este plazo especial relevancia, hasta el punto de que si se demuestra que la hipoteca se ha firmado antes de esos diez días, será declarada nula.
- Visita previa obligatoria al notario: Durante estos diez días, el cliente está obligado a acudir al notario (que podrá ser elegido libremente por él) para analizar con él las condiciones de la documentación remitida por el banco y solventar posibles dudas. Esta visita es gratuita para el cliente, y en ella, según expone el artículo 15, “el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada”.
- Notarios y Registradores, garantes: Los notarios y los registradores no podrán escriturar o inscribir cláusulas abusivas, es decir, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo. Además, las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
- Autoridad independiente: Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Sin embargo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
5. ADIÓS A LA CLÁUSULA SUELO
La famosa cláusula suelo objeto de cientos de litigios ha sido prohibida. Recordemos que la cláusula suelo capacitaba al banco para impedir al cliente beneficiarse de las caídas del euríbor -índice de referencia para fijar el tipo de interés de la mayor parte de las hipotecas de tipo variable en España-. Ahora, en las operaciones con tipo de interés variable “no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”.
6. SUBROGACIÓN MÁS EFECTIVA E INCENTIVOS POR PASARSE AL TIPO FIJO
Del mismo modo, la ley especifica que el interés remuneratorio “no podrá ser negativo”, por lo que si el Euribor es negativo, los intereses podrán ser igual a cero, pero nada más. El banco nunca pagará a los clientes por haberles prestado dinero.
La nueva ley permite al cliente cambiar de banco sin coste, aunque las entidades tendrán que compensarse entre sí una parte proporcional de los gastos iniciales de la constitución del préstamo.
La normativa también brinda favorece la subrogación y la novación (modificar las condiciones de la hipoteca) de los préstamos cuando tengan por finalidad reconvertir del tipo de interés variable en uno fijo. En estos casos, la comisión límite es del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato. La penalización desaparecerá a partir del cuarto año.
7. OBSTACULIZACIÓN DE LOS DESAHUCIOS
Hasta ahora, el banco podía ejecutar el vencimiento anticipado de la hipoteca si el cliente incurría en tres cuotas impagadas. La nueva normativa hipotecaria protege en mayor medida al hipotecado elevando los umbrales de impago, que además serán de aplicación también a todos los contratos anteriores a la vigencia de esta nueva Ley Hipotecaria.
- Durante la primera mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 3% del principal del préstamo o 12 mensualidades. A partir de entonces, se podrá ejecutar la hipoteca.
- A partir de la segunda mitad del contrato: se deberá producir un impago de cuotas que alcancen el 7% del principal del préstamo o 15 mensualidades. Se concede mayor margen dado que el cliente llevará más tiempo pagando la hipoteca, por lo tanto, el esfuerzo realizado hasta la fecha es mayor.
Esto, previa reclamación del prestamista al prestatario concediéndole un mes para su cumplimiento.
8. LIMITACIÓN DEL INTERÉS POR IMPAGO
En caso de que el cliente se demore en el pago de la cuota hipotecaria, la normativa, en su artículo 25, establece que “el interés a pagar no puede ser superior al interés remunetario(el que paga el cliente) más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible«. Además, «el interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago».
9. ABARATAMIENTO DE LA AMORTIZACIÓN (total o parcial)
De aplicación también a todos los contratos anteriores a la vigencia de esta nueva Ley Hipotecaria:
- En hipotecas a tipo variable, la comisión como máximo del 0,25% del capital amortizado (no sobre el que aún está pendiente) en los tres primeros años y del 0,15% durante el resto del crédito.
- En hipotecas a tipo fijo la comisión máxima será del 2% en los diez primeros años y de 1,5% en el resto del crédito.
Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
